W tym roku mija okres, który decyduje o zachowaniu prawa do ulgi z tytułu odziedziczonego 
lub darowanego w 2007 roku mieszkania 

W wyniku wymeldowania się i sprzedaży odziedziczonego lub darowanego mieszkania można 
stracić ulgę podatkową. Ograniczenie to obowiązuje w okresie 5 lat. Wymóg zameldowania i 
utrzymania własności lokalu wprowadzono w ustawie o podatku od spadków i darowizn w 2007 
roku. Zatem dla osób, które wtedy nabyły nieruchomości i skorzystały z ulgi mieszkaniowej, 
ten okres upłynie w 2012 roku.

Ulga mieszkaniowa 
Otrzymanie w spadku lub darowiźnie domu, mieszkania (w tym spółdzielczego prawa 
własnościowego) jest opodatkowane. Podatku od spadków i darowizn nie muszą płacić jedynie 
osoby, które nabyły nieodpłatnie nieruchomość od osób najbliższych: małżonka, krewnych w 
linii prostej (np. rodzice, dzieci), rodzeństwa, ojczyma, macochy lub pasierba. Dalsi 
krewni, a także osoby, których ze zbywcą (spadkodawcą) nie łączą więzy rodzinne, płacą 
podatek od wartości nieruchomości, którego stawka może wynieść od 12 do 20 proc. Podatku 
tego można jednak uniknąć korzystając ze specjalnego zwolnienia.

– Dzięki uldze mieszkaniowej można nie płacić podatku od wartości domu lub mieszkania o 
powierzchni nieprzekraczającej 110 mkw. – tłumaczy Marcin Sobieszek, doradca podatkowy w 
Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

Ponieważ ulga ta pozwala zaoszczędzić znaczne kwoty podatnikom, skorzystanie z niej wymaga 
spełnienia wielu warunków. Jednym z nich jest mieszkanie w nabytej nieruchomości będąc 
zameldowanym na pobyt stały przez okres pięciu lat, w ciągu których nie można oczywiście 
mieszkania zbyć. Obowiązek meldunku i zakaz zbycia obowiązuje od 2007 roku. Wcześniej 
warunkiem skorzystania z ulgi było wyłącznie faktyczne zamieszkiwanie przez pięć lat w takim 
lokalu.

– Oznacza to, że osoby, które otrzymały mieszkanie przed 1 stycznia 2007 r., mogły je nawet 
w okresie pięcioletnim sprzedać, o ile nadal zamieszkiwały w nim np. jako najemcy – wyjaśnia 
Waldemar Olichwer, radca prawny i wspólnik w kancelarii Olichwer i Wspólnicy.

Takiej możliwości nie ma w przypadku nabycia własności lokalu po tej dacie.

– Aby korzystać z ulgi, muszą być spełnione trzy elementy: utrzymanie własności lokalu, 
zameldowanie w nim na pobyt stały oraz zamieszkiwanie – podkreśla Andrzej Ossowski, adwokat 
prowadzący Kancelarię Adwokacką A. Ossowski.

Bieg terminu 
Dla podatników istotne jest, jak liczyć pięcioletni termin. Waldemar Olichwer tłumaczy, że 
zaczyna on swój bieg od dnia podpisania aktu notarialnego darowizny albo złożenia zeznania w 
przypadku dziedziczenia, zapisu (zwykłego, windykacyjnego), dalszego zapisu, polecenia 
testamentowego, jeżeli w tym momencie nabywca zamieszkiwał już w lokalu, będąc zameldowanym. 
W przeciwnym przypadku termin zaczyna biec od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem 
na pobyt stały (o ile zamieszkanie i zameldowanie nastąpiło w ciągu roku od dnia złożenia 
zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego).

– Terminy określone w latach kończą się z upływem tego dnia w ostatnim roku, który odpowiada 
początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim roku nie było, w dniu, który 
poprzedzałby bezpośrednio ten dzień – przypomina Waldemar Olichwer.

Wynika to z art. 12 Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.). 
Jeżeli zatem przykładowo podatnik, który skorzystał z ulgi, zameldował się w nabytym 
mieszkaniu 1 lutego 2007 r., to pięć lat upłynie 1 lutego 2012 r. 2 lutego będzie już mógł 
sprzedać mieszkanie z zachowaniem prawa do ulgi mieszkaniowej.

Aby jednak nie płacić podatku dochodowego, warto wstrzymać się ze sprzedażą do przyszłego 
roku. Wprawdzie z PIT zwolniony jest dochód ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli ma ona 
miejsce po pięciu latach od nabycia, ale bieg tego terminu liczy się od końca roku 
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dla nieruchomości nabytych w 2007 r. termin 
pięcioletni upłynie zatem dopiero z końcem 2012 r.

Nowa decyzja 
Anna Kaźmierczak, konsultant w kancelarii Initium Krzysztof Biernacki, zwraca uwagę, że w 
praktyce organy podatkowe rzadko dokonują bezpośredniej kontroli wywiązywania się z 
obowiązków warunkujących utrzymanie ulgi. Kontrola taka najczęściej ma miejsce przy okazji 
prowadzenia wobec podatnika innego postępowania.

– Wówczas organy podatkowe mogą żądać przedłożenia zaświadczenia o zameldowaniu i jego 
okresie. Prowadzą również rejestry osób zameldowanych w swoim okręgu oraz korzystających z 
ulgi – mówi Anna Kaźmierczak.

Poza tym sam podatnik ma obowiązek zawiadomienia organu podatkowego o okolicznościach 
powodujących utratę prawa do ulgi. Trzeba pamiętać, że o sprzedaży lokalu urząd skarbowy 
może się dowiedzieć, gdyż na notariuszach ciąży obowiązek przekazywania egzemplarzy aktów 
notarialnych organom podatkowym.

– Obowiązek taki wynika z rozporządzenia ministra sprawiedliwości  w sprawie określenia 
rodzajów i zakresu informacji przekazywanych organom podatkowym przez sądy, komorników 
sądowych i notariuszy – mówi Andrzej Ossowski.

Dodaje, że także fakt wymeldowania jest łatwy do sprawdzenia, albowiem może nastąpić przy 
wykorzystaniu ewidencji meldunkowej lub pośrednio przez ewidencje prowadzone przez organy 
podatkowe (NIP). Źródłem wiedzy są także donosy przekazywane przez „życzliwe” osoby.

– Wszczęcie postępowania podatkowego może niekiedy nastąpić od razu w oparciu o dane 
posiadane przez organ podatkowy, bez konieczności przeprowadzenia wcześniej czynności 
sprawdzających – ostrzega ekspert.

Utrata prawa 
Sprzedaż nieruchomości przed upływem ustawowych pięciu lat skutkuje utratą prawa do ulgi 
mieszkaniowej.

– W konsekwencji urząd skarbowy uprawniony jest do stwierdzenia wygaśnięcia pierwotnej 
decyzji ustalającej podatek od spadków i darowizn oraz wydania nowej decyzji, bez 
uwzględnienia ulgi – stwierdza Andrzej Ossowski.

Istnieją jednak dwa wyjątki od tej zasady. Po pierwsze, sprzedaż na rzecz innego ze 
spadkobierców lub obdarowanych. Po drugie, gdy zbycie było uzasadnione koniecznością zmiany 
warunków lub miejsca zamieszkania. W tym przypadku środki uzyskane ze sprzedaży muszą być 
przeznaczone w całości na nabycie innego domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu mieszkalnego, albo budowę nieruchomości w okresie dwóch lat od dnia zbycia. 
Łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzonego 
zameldowaniem na pobyt stały, musi wynosić 5 lat.

Dla zachowania ulgi konieczne jest zameldowanie i utrzymanie własności lokalu

 

Źródło: Pani Magdalena Majkowska